NEWSLETTER 3 / 2026
INHALT
Modular & zirkulär
Modular, zirkulär und mit einem klaren Fokus auf Gemeinschaft: Im niederländischen Maasland, einem kleinen Ort nahe Rotterdam, zeigt das Projekt Moos Euterpe, wie sozialer Wohnbau heute aussehen kann.
Clever kombiniert
Die 30 Wohneinheiten sind modular aufgebaut und reichen vom Studio bis zur Vier-Zimmer-Wohnung. Jede größere Einheit besteht aus zwei Modulen: einem Basismodul mit Schlaf-, Koch- und Badbereich sowie einem frei konfigurierbaren Personalmodul, das je nach Bedarf als Wohn-, Arbeits- oder Rückzugsraum genutzt werden kann.
Das Herzstück der Anlage ist ein gemeinsamer Garten zwischen den zwei Gebäuden. Er ist ein bewusst gestaltetes Zentrum des sozialen Lebens. Die zurückgestaffelten Fassaden verwandeln die Laubengänge in großzügige Veranden, die den Bewohnern Raum für individuelle Nutzung lassen und gleichzeitig den Übergang zwischen privatem und öffentlichem Raum gestalten.
Rückbaubar und wieder aufbaubar
Die Module wurden in der Fabrik vorgefertigt, inklusive Fenstern, Küchen, Bädern und Installationen, und erst auf der Baustelle zusammengesetzt. Das spart Zeit, reduziert Abfall und ermöglicht hohe Qualitätsstandards. Besonders bemerkenswert: Die Gebäude sind vollständig rückbaubar und können bei Bedarf an einem neuen Standort wieder aufgebaut werden.
Bei den Materialien setzt Moos konsequent auf Kreislaufwirtschaft. Böden bestehen aus Recyclingbeton, die tragende Struktur aus Brettsperrholz. Wo recycelte Materialien nicht verfügbar sind, kommen biobasierte Alternativen zum Einsatz.
Moos Euterpe ist das erste fertiggestellte Projekt des niederländischen Wohnbaukonzepts. Moos Appelweg in Amsterdam ist inzwischen ebenfalls fertiggestellt, mit 63 Wohneinheiten. Im Rahmen von Brasa Village in Amsterdam laufen derzeit zwei weitere Blöcke mit insgesamt 149 Flex-Wohneinheiten, und das Projekt Moos Kalkbranderij ist mit insgesamt 97 geplanten Wohnungen teilweise fertiggestellt. Das Ziel bleibt unverändert: leistbaren, qualitätsvollen Wohnraum für unterschiedliche Lebenssituationen zu schaffen, ohne Abstriche bei Nachhaltigkeit oder Gemeinschaftsqualität.
Fotos: Moos by Concrete
(WERBUNG)
ARGE EIGENHEIM NEWS
Leadership-Workshop trifft Projektpraxis
Beim Young Professional-Treffen der ARGE Eigenheim am 16. April in Graz standen moderne Führungsansätze im Mittelpunkt. Zwölf junge Fachkräfte aus der Wohnbaubranche nutzten die Veranstaltung für einen Austausch über die Anforderungen an die nächste Führungsgeneration.
Führung neu denken
Der Workshop, geleitet von Susanne und Moritz Bock, befasste sich mit emotionaler Intelligenz, dem gezielten Einsatz von Soft Skills und einem veränderten Rollenverständnis: weg von hierarchischer Steuerung, hin zu Begleitung, Orientierung und Vertrauen. Die Teilnehmenden diskutierten, wie sich diese Ansätze im Arbeitsalltag von Wohnbauorganisationen umsetzen lassen, insbesondere in einem Umfeld mit langfristigen Projekten und hoher gesellschaftlicher Verantwortung.
Praxisbezug durch Projektbesichtigung
Den Abschluss bildete eine Besichtigung des Wohnprojekts kiubo in Graz. Das modulare, flexible und ressourcenschonende Konzept bot nicht nur architektonische Einblicke, sondern auch Anlass zur Diskussion, wie moderne Projektstrukturen und neue Führungsansätze zusammenwirken können.
Die Kombination aus Workshop und Projektbesichtigung erwies sich als produktiv: Strategische Überlegungen zur Führung ließen sich unmittelbar mit einem realen Bauprojekt verknüpfen. Für die Teilnehmenden wurde deutlich, dass zukünftiger Erfolg in der Branche nicht allein von technischen Lösungen abhängt, sondern auch davon, wie Teams geführt und entwickelt werden.
Fotos: beigestellt
Gemeinnütziger Wohnbau behauptet sich in schwierigen Zeiten
Der gemeinnützige Wohnbau erweist sich trotz eines anhaltend schwierigen Marktumfelds als stabiler Anker der Bauwirtschaft. 2025 wurden rund 11.900 Wohnungen fertiggestellt. Während der gewerbliche Sektor einen deutlich stärkeren Einbruch verzeichnet, stieg der Marktanteil der GBVs bei Baubewilligungen im Mehrgeschoßwohnbau auf über 50 Prozent. Für 2026 wird noch ein moderater Rückgang auf 11.000 bis 11.600 Fertigstellungen erwartet, ab 2027 zeichnet sich ein Aufwärtstrend ab.
Investitionen auf hohem Niveau
Das Neubau-Investitionsvolumen liegt für 2025 bei rund 2,7 Milliarden Euro. Weitere 1,7 Milliarden Euro fließen in Sanierung und Instandhaltung. Bei thermischen Sanierungen wurde mit rund 7.900 Wohnungen ein neuer Höchstwert erreicht, ein Plus von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch Heizungsumstellungen auf klimafreundliche Systeme stiegen um weitere 6 Prozent auf rund 6.900 Wohnungen. Klimaschutz und leistbares Wohnen sind damit kein Widerspruch, sondern werden im gemeinnützigen Wohnbau konsequent zusammengedacht.
Forderungen des Verbandes
Angesichts weiterhin hoher Baukosten, fehlender Grundstücke und gestiegener Zinsen sieht der Verband dringenden politischen Handlungsbedarf. Er fordert die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung, die Mobilisierung öffentlicher Grundstücke für den gemeinnützigen Wohnbau, verbindliche Widmungskategorien in allen Bundesländern sowie den Aufbau alternativer Finanzierungsmodelle.
Alle Ergebnisse der Bilanzpressekonferenz finden sich auf der Website des GBV-Verbandes.
Foto: Kristina Kircher
NEXT by GWS
Foto: Oliver Wolf/GWS, Golem Digital
Die Grazer Wohnbaugesellschaft GWS feiert 2026 ein doppeltes Jubiläum: 75 Jahre GWS und 24 Jahre GWS Bau- und Verwaltungsgesellschaft ergeben zusammen 99 Jahre Kompetenz im leistbaren und nachhaltigen Wohnbau in der Steiermark. Das Jubiläumsjahr läuft bis März 2027. Zum Auftakt setzt das Unternehmen ein deutliches Zeichen: Mit der Qualitätsmarke „NEXT by GWS“, dem Start neuer Wohnprojekte und der Eröffnung eines urbanen Pop-Up-Parks verbindet GWS Bestandserfahrung mit einer klar formulierten Zukunftsstrategie.
Von „GWS exklusiv“ zu „NEXT by GWS“
Die neue Marke entwickelt das bisherige Segment „GWS exklusiv“ weiter, unter dem seit 2002 freifinanzierte Eigentumswohnungen im gehobenen Segment realisiert wurden. Der Schritt ist keine Umbenennung, sondern eine inhaltliche Weiterentwicklung: „NEXT by GWS“ reagiert auf veränderte Lebensmodelle, den wachsenden Anspruch an Nachhaltigkeit und den Wunsch nach individuellem Wohnmehrwert. Ein konkretes Differenzierungsmerkmal ist die systematische Einbeziehung wohnpsychologischer Aspekte in die Projektentwicklung – mit dem Ziel, Wohnumfelder zu schaffen, die nicht nur funktional, sondern auch für das persönliche Wohlbefinden der Bewohnerinnen und Bewohner wirksam sind.
GWS-Geschäftsführerin Martina Haas beschreibt den Ansatz so: Jedes Projekt wird gezielt für seinen Standort, die Umgebung und seine Zielgruppe entwickelt – mit einem klaren Profil und messbarem Mehrwert für die Bewohnerinnen und Bewohner.
Drei neue Projekte im Großraum Graz
Parallel zur Markeneinführung startet GWS mit dem Vertrieb von drei Projekten. In Hart bei Graz entstehen 13 Eigentumswohnungen, darunter Penthouse-Einheiten. In Graz-Andritz werden 16 geförderte Eigentumswohnungen realisiert, in Graz-St. Peter ein Kleinprojekt mit sechs freifinanzierten Einheiten in architektonisch anspruchsvoller Ausführung.
Pop-Up-Park als urbanes Signal
Am 23. April 2026 wurde direkt neben dem GWS-Bürogebäude in Graz ein Pop-Up-Park eröffnet. Der neu gestaltete Grünraum steht Kundinnen und Kunden, Mitarbeitenden sowie der Nachbarschaft offen – als Ort für Gespräche, informelle Termine und Pausen im Alltag. Die Geste ist klein, aber bezeichnend: GWS versteht Wohnbau nicht als reine Immobilienfrage, sondern als städtischen Gestaltungsauftrag.
Foto: Oliver Wolf/GWS, Golem Digital
Nachverdichtung im Bestand
Die Salzburg Wohnbau hat am 17. April 2026 den Baustart für das Projekt „Nachverdichtung Leonardo“ in Salzburg-Schallmoos präsentiert. Entstehen sollen zehn geförderte Zwei-Zimmer-Wohnungen mit je rund 48 Quadratmetern Wohnfläche. Die Fertigstellung ist für März 2027 vorgesehen.
Das Projekt setzt auf Nachverdichtung statt Flächenverbrauch: Der Zubau ergänzt den bestehenden Komplex „Leonardo“, der bisher als Studentenwohnen genutzt wird. Mit einem Erdgeschoss und fünf Obergeschossen sowie einer Gesamtwohnfläche von rund 484 Quadratmetern entsteht zusätzlicher Wohnraum im innerstädtischen Umfeld, ohne neue Bauflächen in Anspruch zu nehmen.
Förderung und Kosten
Die Wohnungen werden nach den Vorgaben der neuen Salzburger Wohnbauförderung 2025 errichtet. Die Errichtungskosten betragen knapp 2 Millionen Euro, die Wohnbauförderung liegt bei 1,2 Millionen Euro. Kompakte, effiziente Grundrisse sollen attraktive Mietkosten ermöglichen.
Energieversorgung
Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Wärmepumpe, ergänzt durch eine Photovoltaikanlage mit Speicher. Für die Planung zeichnet kofler architects verantwortlich, die Bauausführung übernimmt die Spiluttini Bau GmbH.
Unter anderem beim offiziellen Baustart: Bürgermeister Bernhard Auinger, Bürgermeister-Stellvertreter Kay-Michael Dankl, Bürgermeister-Stellvertreter Florian Kreibich und Gemeinderätin Christina Dorner
Foto: Neumayr
Meinung VON HELMUT PUCHEBNER
Verschärfung des § 15 h WGG
Das WGG versucht, Spekulationen bei nachträglich erworbenem Eigentum sowie bei sofortigem Eigentum zurückzudrängen:
Die §§ 15g und 15i räumen der verkaufenden GBV von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten-Vorkaufsrechte ein, die bei künftigen Rechtsgeschäften unter Lebenden innerhalb von 15 Jahren mit einem nicht begünstigten Personenkreis sicherstellen sollen, dass die allfällige Differenz (zwischen dem seinerzeitigen Kaufpreis und dem damaligen Verkehrswert) der Bauvereinigung zu bezahlen ist. Diese Regelung bezieht sich auf alle Eigentumsübertragungen von GBV- unabhängig von einer allfälligen Förderung durch die öffentliche Hand.
§ 15h hingegen beschränkt die Höhe allfälliger Mietzinse – ebenfalls für einen Zeitraum von 15- Jahren ab Veräußerung durch die GBV-, sofern es sich bei den errichteten und finanzierten Wohnungen um solche unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel handelt; eine Überschreitung dieser gedeckelten Mietzinse wird mit Unwirksamkeit bedroht!
Immer öfters wird kritisiert, dass der Förderzweck unterlaufen werde, da -insbesondere bei sofort übertragenen Eigentumswohnungen-die Förderungsdauer des Objektes durch die 15- Jahresfrist unterschritten wird. Auch wenn die öffentliche Förderung anteilsmäßig vorzeitig getilgt werde, träfe diese Kritik dennoch zu, da ja die Wohnung ohne Förderung nicht so günstig errichtet hätte errichtet werden können.
Es wäre zu untersuchen, ob der Zweck, Eigentumswohnungen öffentlich zu fördern, mit dieser Kritik unterlaufen wird!
Der Zweck einer öffentlichen Eigentumsunterstützung kann ja wohl nur in der Förderung selbständiger Bürger sowie in der Schaffung einer Vermögenssicherung hinsichtlich eines Grundbedürfnisses- insbesondere in Hinblick auf eine sinnvolle Altersvorsorge – liegen; allerdings unter der Voraussetzung, dass der geförderte Wohnraum tunlichst längerfristig zur persönlichen Nutzung oder eines begünstigten Personenkreises zur Verfügung steht sowie im Alter (bei eintretendem Einkommensabfall) preisgünstig benützt, der Nachkommenschaft vererbt oder aber ertragsbringend veräußert wird.
Unter Berücksichtigung vorangeführter Überlegungen, halte ich die Kritik der Unterlaufung des Förderzweckes durch eine marktgemäße Vermietung öffentlich geförderter Wohnungen vor Ablauf der ursprünglichen Förderungsdauer für berechtigt!
Ceterum Censeo … es könnte daher im § 15h WGG die Frist der höhenmäßig beschränkten Wohnungsvermietung auf die ursprüngliche Förderungsdauer des Wohnobjektes ausgedehnt werden. Einer – gelegentlich geäußerten- Forderung nach unbeschränkt verlängerter Frist fehlt aber aus meiner Sicht eine hinreichende sachliche Rechtfertigung!
Hinter dem Pseudonym „Cato mj“ steckt Helmut Puchebner. Er schreibt weiterhin kritisch für den Newsletter der ARGE Eigenheim.
Foto: privat
Pilotprojekt zur gemeinschaftlichen PV-Stromnutzung
Die WETgruppe setzt gemeinsam mit dem ÖKOSTROM.KOLLEKTIV eGen ein Pilotprojekt zur gemeinschaftlichen Nutzung von Photovoltaikstrom in Wohnhausanlagen um. Das erste Projekt startet in Statzendorf, die nächsten folgen in Obergrafendorf und Muckendorf. Bis Jahresende sollen rund 30 bereits als geeignet identifizierte Liegenschaften in die Umsetzung kommen.
Modell und Vorteile
Im Rahmen sogenannter gemeinschaftlicher Erzeugungsanlagen (GEA) wird der auf den Dächern erzeugte PV-Strom direkt den Bewohnern zur Verfügung gestellt. Der Wohnbauträger bleibt Eigentümer der Anlage, das ÖKOSTROM.KOLLEKTIV eGen übernimmt Betrieb, Organisation und Abrechnung. Damit wird es möglich, den erzeugten Strom nicht nur für Allgemeinflächen, sondern auch für einzelne Wohnungen nutzbar zu machen. Einsparungen von bis zu 40 Prozent sind möglich, Netzgebühren und Abgaben entfallen zur Gänze.
Einbettung in die Wohnbauförderung
Wohnbau-Landesrätin Christiane Teschl-Hofmeister unterstrich die Relevanz des Modells: Die neue niederösterreichische Wohnbauförderung berücksichtigt die Kombination aus Photovoltaik und Speicherlösungen. Ziel ist es, das Pilotprojekt kontinuierlich auszubauen und als Modell für andere gemeinnützige Bauvereinigungen nutzbar zu machen.
Christian Rädler, Geschäftsführer WETgruppe, Christiane Teschl-Hofmeister, Wohnbau-Landesrätin, Anton Hechtl, ÖKOSTROM.KOLLEKTIV eGen, Matthias Zawichowski, ÖKOSTROM.KOLLEKTIV eGen
Foto: NLK Pfeiffer
BRANCHEN NEWS
Mobilität am Land: Wege weg vom Auto
Während der öffentliche Verkehr in Städten selbstverständlich ist, bleibt das Auto auf dem Land für die meisten Menschen unverzichtbar. Wie sich das ändern könnte, diskutierten Verkehrsexpertinnen und -experten bei einer Onlinepressekonferenz des Wissenschaftsnetzes „Diskurs“, wie ein Beitrag auf ORF berichtete.
Mikro-ÖV als Schlüssel zur letzten Meile
Bedarfsorientierte Verkehrsmittel wie Shuttleservices und Sammeltaxis, auch Mikro-ÖV genannt, gelten als vielversprechende Alternative zum Privat-Pkw. Sie verkehren nicht nach starren Fahrplänen, sondern flexibel auf Bestellung. Besonders wichtig sind sie bei der Erschließung der letzten Meile zwischen ÖV-Haltestelle und Zieldestination. Sandra Wegener von der Universität für Bodenkultur betont, dass es dabei nicht nur um Wirtschaftlichkeit geht, sondern um soziale Teilhabe: Senioren, Kinder und Jugendliche sowie Haushalte ohne Zweitauto profitieren besonders.
Infrastruktur als Voraussetzung
In der Stadt findet sich durchschnittlich alle 300 Meter eine Haltestelle, auf dem Land erst alle 500 bis 2.000 Meter. Günter Emberger von der TU Wien verweist zudem auf alte Fußwegnetze, die nach und nach verschwunden sind, weil alles auf Automobilität ausgerichtet wurde. Auch fehlende Radwege zwischen Ortschaften bremsen die aktive Mobilität.
Strukturelle Ungleichgewichte
Der Verkehrssektor macht in Österreich rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen aus. Emberger kritisiert, dass Raumplanung und Infrastruktur seit Jahrzehnten auf das Auto ausgerichtet sind: von Straßenbreiten über Ampelumlaufzeiten bis zu Subventionen wie Dieselprivileg und Pendlerpauschale. Im Umstieg auf E-Mobilität allein sieht er keine ausreichende Lösung. Nötig sei eine Gleichstellung von motorisiertem Verkehr und aktiver Mobilität sowie strukturelle Maßnahmen wie eine flächendeckende Straßenmaut und reduzierte Pkw-Stellplätze.
Den vollständigen Beitrag lesen Sie auf orf.at.Bei
Autarkie in Energiegemeinschaften: Was wirklich wirkt
Energiegemeinschaften gewinnen in Österreich an Bedeutung, und mit ihnen die Erwartung weitgehend unabhängiger Energieversorgung. Eine aktuelle Studie im Rahmen des Projekts Autarkity zeigt, wo diese Erwartung an ihre Grenzen stößt.
Kern des Problems ist die Unterscheidung zwischen bilanzieller und lastgerechter Autarkie. Dass über ein Jahr gerechnet so viel Energie erzeugt wird wie verbraucht, sagt wenig darüber aus, ob eine Energiegemeinschaft zu jedem Zeitpunkt ohne Zukauf auskommt. In Mitteleuropa entsteht dabei eine ausgeprägte Winterlücke: Photovoltaik liefert im Winter deutlich weniger, während der Wärmebedarf gleichzeitig stark ansteigt.
Die Simulationen zeigen, dass deutliche Verbesserungen vor allem dann entstehen, wenn Technologien systemisch zusammenspielen. Batteriespeicher steigern die Strom-Autarkie schrittweise, zusätzliche Photovoltaik bringt mit jedem weiteren Modul abnehmende Zusatzeffekte, kontinuierliche Erzeugung etwa durch Wasserkraft wirkt besonders stark. Kommen Wärmepumpen oder Elektrofahrzeuge hinzu, kann die elektrische Autarkiequote rechnerisch sinken, während die Gesamtbilanz besser wird, weil fossile Energieträger ersetzt werden.
Die Autor:innen verstehen Autarkie nicht als Frage maximaler Selbstversorgung, sondern als Abwägung zwischen technischer Machbarkeit, Kosten und gesellschaftlicher Akzeptanz. Das Handbuch mit Roadmap steht auf der Website von Salzburg Research zum Download zur Verfügung.
Recht von Roland Weinrauch
Grenzen eines Wiederkaufsrechts
Was ist passiert?
Die Vertragsparteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Liegenschaft. Parallel dazu wurde mit einer „Rechtseinräumungsurkunde“ vereinbart, dass der Verkäuferin und ihrem Ehemann an der Liegenschaft ein befristetes Wiederkaufsrecht eingeräumt wird. Die Wiederkaufsberechtigten sollten im Wiederkaufsfall die Liegenschaft um einen um EUR 100.000,00 höheren Wiederkaufspreis zurückerwerben können. Der Ehemann der Verkäuferin hatte bis zu diesem Zeitpunkt weder ein Eigentumsrecht noch sonstige Rechte am Kaufgegenstand. Nach dem plötzlichen Ableben der Verkäuferin erklärte ihr Ehemann als Alleinerbe das Wiederkaufsrecht auszuüben. Er klagte die Käufer und Wiederkaufsverpflichteten.
Rechtliche Beurteilung
Ein Wiederkaufsrecht ist ein höchstpersönliches Recht. Eine Übertragung in welcher Art auch immer, sohin auch im Erbweg, ist ausgeschlossen.
Nach der Rechtsprechung ist es zulässig, das Wiederkaufsrecht anstelle des Verkäufers einem von vornherein bestimmten konkreten Dritten einzuräumen. Im konkreten Fall stellte der Oberste Gerichtshof klar, dass eine Vereinbarung eines Wiederkaufsrechtes für den Verkäufer sowie eine unbeteiligte dritte Person wegen Verstoßes gegen die gesetzlich zwingenden Bestimmungen unwirksam ist. Er führte aus, dass eine Auslegung dahin, dass dem Kläger von vornherein das Gestaltungsrecht erst nach dem Tod der Verkäuferin zukommen sollte, aufgrund der Unvererblichkeit des Rechtes gem. § 1070 ABGB jedenfalls ausgeschlossen ist.
Weiters scheitert eine Auslegung dahingehend, dass den Wiederkaufsberechtigten nur ein gemeinsam auszuübendes Gestaltungsrecht eingeräumt worden sei. Die Verkäuferin kann ihr Recht nach Ableben nicht mehr ausüben, weil es untergegangen ist und aufgrund des höchstpersönlichen Charakters auch nicht vererbt werden kann. Ein gemeinsames Gestaltungsrecht würde somit jedenfalls mit dem Ableben einer Partei erlöschen.
Der Senat erachtet auch eine Auslegung zu einem gleichzeitigen und voneinander unabhängigen Gestaltungsrecht als nicht tragfähig. Insbesondere ist hier das Verhältnis der dem Kläger und der Verkäuferin eingeräumten Rechte zueinander unklar sowie die Frage, wie bei divergierenden Erklärungen der Berechtigten vorzugehen wäre und welche als maßgeblich anzusehen wäre.
Nach der bisherigen Rechtsprechung ist jedoch ein Wiederkaufsvorbehalt als grundsätzlich zulässig anzusehen, und zwar in der Form, dass anstelle des Verkäufers dieses unübertragbare und unvererbliche Recht einem von vornherein bestimmten konkreten Dritten zukommen soll. Eine solche Vereinbarung wurde im gegenständlichen Fall jedoch nicht getroffen, weshalb die Vereinbarung des Wiederkaufsrechtes für die Verkäuferin und ihren Ehemann unwirksam war.
Schlussfolgerung
Bei der Einräumung eines Wiederkaufsrechtes ist darauf zu achten, dass dieses höchstpersönlich ist und nur für die Dauer der Lebenszeit zusteht. Sofern das Wiederkaufsrecht neben dem Verkäufer auch einer dritten Person eingeräumt werden soll, ist ein besonderes Augenmerk auf die Ausgestaltung des Wiederkaufsrechtes zu legen, etwa als gemeinsam auszuübendes Wiederkaufsrecht oder als Wiederkaufsvorbehalt, um eine allfällige Unwirksamkeit der Einräumung zu verhindern.
Autor: Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch, LL.M.
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