NEWSLETTER 1 / 2026
Inhaltsverzeichnis
Sozialer Wohnbau mit Meerblick
Montgat, 20 Kilometer nordöstlich von Barcelona. Auf einem Hanggrundstück mit 18 Metern Höhenunterschied entstand mit „Turó del Sastre“ ein gefördertes Wohnbauprojekt mit 39 Wohnungen – in einer Lage, die am freien Markt kaum leistbar wäre. Von vielen Einheiten aus öffnet sich der Blick über den angrenzenden Park „Bateries“ bis zum Mittelmeer. Meerblick im sozialen Wohnbau ist hier kein Luxusmerkmal für wenige, sondern Teil des Grundkonzepts.
Gedeckelte Verkaufspreise
Bauherr ist IMPSOL, das öffentliche Wohnbauunternehmen der Metropolregion Barcelona. Das Projekt wurde im Rahmen eines öffentlichen Förderprogramms für „viviendas de protección oficial“ realisiert, also preisgebundene Wohnungen mit klar definierten Einkommensgrenzen, Vergabekriterien und gedeckelten Verkaufspreisen. Das Ziel war leistbarer Wohnraum bei gleichzeitig hoher architektonischer und energetischer Qualität.
Licht und Lüftung
Was herauskam, lässt sich sehen: Die Anlage besteht aus drei gestaffelten Baukörpern, die sich der Topografie anpassen und sich zum Park nach hinten sowie zum Meer öffnen. Alle Wohnungen verfügen über richtig gute Belichtung, Querlüftung oder kontrollierte Durchlüftungsmöglichkeiten – bei dem Klima in Barcelona ein Thema! – sowie großzügige Außenräume. Erschlossen wird über Laubengänge an der Nordwestseite. Dazwischen entstanden gemeinschaftlich nutzbare Freiräume mit klimatischer Wirkung.
Ein zentrales Element ist außerdem die doppelte Fassadenstrategie. Vorgelagerte Filterzonen dienen als private Puffer zwischen Erschließung und Wohnraum. Auf der Südostseite erweitern bioklimatische Galerien die Wohnungen und verbessern den sommerlichen Wärmeschutz. Die Gebäudehülle erreicht einen U-Wert von rund 0,30 W/m²K, die Energiekennzahl entspricht der Klasse A im spanischen System. Die Konstruktion basiert auf einem hohen Vorfertigungsgrad. Tragende Elemente und Fassaden wurden als Betonfertigteile umgesetzt. Das verkürzte Bauzeit und reduzierte Eingriffe in das schwierige Hanggelände.
824 Euro pro Quadratmeter
Mit Errichtungskosten von rund 3,9 Millionen Euro beziehungsweise etwa 824 Euro pro Quadratmeter zeigt das Projekt, unter welchen Bedingungen es realisiert wurde: öffentlich geförderte Finanzierung, klare soziale Zielsetzung, standardisierte Typologien, industrielle Bauweise und politischer Wille zur Bereitstellung von Bauland in guter Lage. „Turó del Sastre“ steht damit für einen sozialen Wohnbau, der Qualität nicht als Zusatz versteht, sondern als Bestandteil des gemeinwohlorientierten Auftrags.
Fotos: Adrià Goula
ARGE EIGENHEIM NEWS
Scharinger neuer Obmann in Wien
Christoph Scharinger ist seit Jahresbeginn Obmann der ARGE Eigenheim – Landesgruppe Wien. Er folgt auf Thomas Scharf.
Der 55-Jährige ist seit mehr als 20 Jahren in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft tätig. Seit 2005 gehört er der Baugenossenschaft Frieden an. Dort leitete er ab 2007 die Technische Abteilung und ist seit 2017 Mitglied des Vorstands. Parallel zu seiner beruflichen Laufbahn absolvierte er Studiengänge in Immobilienwirtschaft und Immobilienmanagement an der FH Wien der WKW. Neben der Qualifikation als Baumeister verfügt er auch über die Konzession als Immobilientreuhänder.
In seiner neuen Funktion will Scharinger die Zusammenarbeit innerhalb der Landesgruppe weiter intensivieren und die Anliegen der gemeinnützigen Bauvereinigungen in Wien geschlossen vertreten.
Mit Scharinger übernimmt ein erfahrener Branchenvertreter die Leitung der Landesgruppe Wien. Ziel bleibt es, die Rahmenbedingungen für leistbares, qualitativ hochwertiges und nachhaltiges Wohnen aktiv mitzugestalten.
Foto: Jana Madzigon
700 Quadratmeter Kunst
Foto: Kurt Berger
Seit Dezember sorgt am Gebäude der Alpenland Wohnbau in St. Pölten-Oberwagram eine außergewöhnliche Lichtinstallation für Aufmerksamkeit. Die Projektion „Big Size“ zählt mit einer Bildfläche von rund 700 m² zur größten Kunst-Gebäudeprojektion in der Geschichte der Stadt. Zu sehen waren architektonische Motive, Gemälde und gesellschaftliche Botschaften. Ein Teil der Arbeiten stammt von Künstlerinnen und Künstlern der Lebenshilfe Niederösterreich.
Ziel der Lichtinszenierung „Lichtspiel am Bau“ war es, das Wohnprojekt in der dunklen Jahreszeit neu erlebbar zu machen und gleichzeitig Kunst in den öffentlichen Raum zu bringen. „Ich wurde in den letzten Monaten mehrfach auf diese Aktion angesprochen und habe nur positives Feedback erhalten. Es freut mich besonders, dass wir damit die Verbindung von Kunst, Technik und urbanem Raum schaffen und Werke dieser großartigen Künstlerinnen und Künstler zeigen durften“, so Alpenland-Obfrau Isabella Stickler.
Zum Abschluss der Aktion überreichte der Künstler Gregor Wimmer ein Originalgemälde an Isabella Stickler. Auch Werke von Künstlerinnen und Künstlern der Lebenshilfe NÖ waren Teil der Projektion.
Die technische Umsetzung der großflächigen Projektion übernahm Kurt Berger gemeinsam mit seinem Team von helping heads.
Claudia Reischl, Standortleiterin des Kunsthofs Seidenberg der Lebenshilfe NÖ in Aschbach, betont die besondere Form der Präsentation: „Bei uns am Kunsthof Seidenberg in Aschbach sprüht es vor Originalität, Leidenschaft und Kreativität. Wir veranstalten auch regelmäßig Ausstellungen und Vernissagen, aber diese Art der Präsentation war auch uns neu und außergewöhnlich. Es ist eine besondere Auszeichnung für Gregor Wimmer und Monika Reichhuber als künstlerische Begleitung.“
Monika Reichhuber (Lebenshilfe NÖ, künstlerische Begleitung), Künstler Gregor Wimmer, Claudia Reischl (Lebenshilfe NÖ, Standortleiterin Kunsthof Seidenberg), Isabella Stickler (Obfrau Alpenland)
Foto: Luca Karuna Priller
ÖWG Wohnbau gründet als erste Gemeinnützige eine Bürgerenergiegemeinschaft
Foto: 4Events
Mit „ÖWG Solar Heaven“ hat die ÖWG Wohnbau als erster gemeinnütziger Wohnbauträger in Österreich eine Bürgerenergiegemeinschaft gemäß § 16b ElWOG im Rahmen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) gegründet. Die Energiegemeinschaft ist als Genossenschaft organisiert und im Firmenbuch eingetragen. Ziel der Initiative ist es, Energiekosten langfristig zu senken, planbarer zu machen und vor allem die Gesamtwohnkosten zu stabilisieren. Gleichzeitig soll durch dieses Zusatzangebot die Bindung der Bewohnerinnen und Bewohner gestärkt und Leerstand sowie hohe Fluktuation reduziert werden.
Vorteile für die Bewohner:innen
Für die Bewohnerinnen und Bewohner bedeutet das Modell eine unmittelbare Entlastung des Haushaltsbudgets. Neben der teilweisen kostenlosen Eigenstromnutzung über die hauseigene gemeinschaftliche Erzeugungsanlage profitieren sie von einem vergünstigten Tarif innerhalb der Bürgerenergiegemeinschaft, der unter dem marktüblichen Preis liegt und als Fixtarif für einen definierten Zeitraum angeboten wird. Gerade in einem Umfeld stark schwankender Energiepreise schafft dies Beständigkeit.
Rechtliche Umsetzung im Rahmen des WGG
Die zentrale rechtliche Herausforderung lag in der Vereinbarkeit mit § 7 WGG, der den Geschäftskreis gemeinnütziger Bauvereinigungen festlegt. Die Mitgliedschaft und Der Betrieb einer Bürgerenergiegemeinschaft ist – aufgrund des Nachhinkens des WGG´s – dort nicht ausdrücklich genannt. Der Gesetzgeber ist im Zeitpunkt des Inkrafttretens der WGG-Novelle 2019 noch nicht von der Möglichkeit einer Mitgliedschaft einer gemeinnützigen Bauvereinigung bei einer BEG ausgegangen. Die Juristin der ÖWG argumentierte daher, dass es sich bei den jeweiligen Photovoltaikanlage um eine Gemeinschaftsanlage (vergleichbar mit Hackschnitzelanlagen) gem § 7 Abs 3 Z 4 WGG handelt, die von der Gemeinnützigen als Nebengeschäft errichtet, erworben und betrieben werden dürfen. Weiters wurde vorgebracht, dass die Mitgliedschaft, die Gründung und Beteiligung einer gemeinnützigen Bauvereinigung an einer BEG in Form einer Genossenschaft zur Abdeckung der Energieversorgung mit Strom aus erneuerbaren Quellen der von der Bauvereinigung errichteten und /oder verwalteten Baulichkeiten ein in Zusammenhang mit § 7 Abs 3 Z 4 WGG stehendes und in § 7 Abs 3 Z 4 WGG Deckung findendes organisatorisches Hilfsgeschäft zum Betrieb der PV-Anlage ist. Auf dieser Grundlage wurde die Energiegemeinschaft als Teil des zulässigen Hauptgeschäftskreises eingestuft und nicht als genehmigungspflichtiges Ausnahmegeschäft.
Klarstellung als Durchbruch
Damit wurde erstmals klargestellt, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung eine Bürgerenergiegemeinschaft im Rahmen ihres gesetzlichen Auftrags betreiben kann. Die Initiative gilt als Präzedenzfall für die Branche und zeigt, wie Energieversorgung als integraler Bestandteil gemeinnütziger Wohnstrategie organisiert werden kann, um leistbares und nachhaltiges Wohnen langfristig abzusichern.
Wie die Bürgerenergiegemeinschaft funktioniert
Kern des Modells ist die Kombination aus Gemeinschaftlicher Erzeugungsanlage gemäß § 16a ElWOG und übergeordneter Bürgerenergiegemeinschaft gemäß § 16b ElWOG. In Wohnhäusern mit hauseigener Photovoltaikanlage wird der erzeugte Sonnenstrom direkt im Gebäude genutzt. Wenn die Sonne scheint, erhalten die teilnehmenden Mitglieder (Mieter/Eigentümer) diesen Strom unmittelbar aus der PV-Anlage ihres Hauses. Dieser Anteil wird kostenlos zur Verfügung gestellt, abgesehen von einem einmaligen Mitgliedsbeitrag.
Die von den Mietern bzw. Eigentümern im Rahmen der gemeinschaftlichen Erzeugungsanlagen (GEA) beziehungsweise über die hauseigene PV-Anlage nicht selbst nutzbare elektrische Energie wird darüber hinaus allen Mitgliedern der Bürgerenergiegemeinschaft zu einem stabilen und deutlich unter dem marktüblichen Preis liegenden Tarif angeboten. Dies gilt auch für jene Wohnanlagen, die über keine eigene PV-Anlage verfügen.
Der Strombedarf der Mitglieder wird – soweit verfügbar – vorrangig durch die gemeinschaftliche Erzeugungsanlage auf dem Dach des jeweiligen Wohnhauses gedeckt. Ein zusätzlicher, nicht unerheblicher Anteil des Haushaltsstrombedarfs kann darüber hinaus durch das Angebot der Bürgerenergiegemeinschaft abgedeckt werden.
Die jährliche bilanziellen Abrechnung erfolgt unter Heranziehung der erforderlichen Smart Meter am jeweiligen Zählpunkt.
Reicht der gemeinschaftlich erzeugte Strom in einer Abrechnungsperiode nicht aus, wird automatisch der Reststrom über den bestehenden Energieversorger bezogen. Ein Wechsel des Stromanbieters oder technische Eingriffe in den Wohnungen sind nicht erforderlich.
Hohe Autarkie und hohe Akzeptanz
Teilnahmeberechtigt sind alle Mieter und Eigentümer in einer von der ÖWG-Wohnbau oder deren Beteiligungsgesellschaften errichteten und/oder verwalteten Baulichkeiten.
Die Aufnahme der Wohnhäuser erfolgt schrittweise. Bereits bestehende gemeinschaftliche Erzeugungsanlagen werden zusammengeführt, neue Wohnbauprojekte werden von Beginn an mit PV-Anlagen ausgestattet und perspektivisch in die Bürgerenergiegemeinschaft integriert. In ersten Projekten zeigen sich Autarkiegrade von 60 bis 70 Prozent, insbesondere dort, wo zusätzliche Optimierungen wie intelligente Warmwasserbereitung oder Wärmepumpen eingesetzt werden.
Seit Oktober 2025 ist die ÖWG Solar Heaven Energiegemeinschafts EG im Firmenbuch eingetragen, die erste Mitgliederaufnahme erfolgte im Jänner 2026. Der Zuspruch der Mieter war bereits groß (ca. 80 – 85%).
Mit dieser Maßnahme schafft die ÖWG Wohnbau leistbaren Wohnraum für die Zukunft und unterstützt damit aktiv die Energiewende und den Klimaschutz.
Kommentar: Zweckbindung jetzt umsetzen!
Foto: Rainer Friedl
Die aktuellen Zahlen zur Neubautätigkeit in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft geben Anlass zu ernster Sorge. Die im Regierungsprogramm verankerte Zweckbindung der Wohnbauförderungsbeiträge im Rahmen des nächsten Finanzausgleichs muss daher gemeinsam mit den Ländern umgesetzt werden.
2024 wurden von den gemeinnützigen Bauvereinigungen 13.690 Wohnungen fertiggestellt, für 2025 werden rund 11.400 prognostiziert. Das entspricht einem Rückgang von 32 Prozent gegenüber dem Zehnjahresdurchschnitt. Wenn wir von 4,6 gemeinnützigen Wohnungen pro 1.000 Haushalten im Jahr 2020 auf 3,0 im Jahr 2024 fallen, dann verlieren wir nicht nur Bauleistung, wir verlieren den sozialen Ausgleich. Wir verlieren preisdämpfende Wirkung am Mietmarkt und als Staat wir verlieren wir Vertrauen.
Mehr als 17.500 Bauarbeiter haben gemäß Angabe der Gewerkschaft Bau Holz seit 2021 krisenbedingt ihren Job verloren. Jeder weitere Rückgang im Neubau trifft nicht nur Wohnungswerberinnen und Wohnungswerber, sondern auch Betriebe, Planer, Zulieferer, Baustoffhandel – ja ganze Regionen und belastet den Wirtschaftsstandort Österreich insgesamt.
Als ARGE Eigenheim haben wir daher auch gegenüber der Presse im Februar nochmals gefordert, was wir schon im November 2025 formulierten:
- Klare und verbindliche Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel
- Rückkehr zu einem stabilen, revolvierenden Fördersystem
- Sicherung von Neubau, Sanierung, Klimaschutz, regionaler Wertschöpfung und Arbeitsplätzen
- Erhalt des preisdämpfenden Effekts auf dem Mietmarkt
Ohne stabile, zweckgebundene Finanzierung verlieren wir weiter an Bauleistung – und damit an leistbarem Wohnraum.
Meint Ihre Isabella Stickler
BRANCHEN NEWS
„Einfach Bauen“: Geld für Pilotprojekte im Neubau und Bestand
Das Bundesministerium für Innovation, Mobilität und Infrastruktur (BMIMI) hat im Rahmen der „Mission Klimaneutrale Stadt“ die Ausschreibung 2026 für das Leitprojekt „Einfach Bauen mit innovativen Lösungen“ veröffentlicht. Ziel ist es, technische, planerisch-funktionale und rechtliche Spielräume aufzuzeigen, um Umbau und Neubau ressourcenschonender, kostengünstiger und gleichzeitig qualitätsgesichert umzusetzen.
Für die Ausschreibung stehen insgesamt 2,89 Millionen Euro zur Verfügung. Gefördert wird ein kooperatives Leitprojekt mit einer Laufzeit von 24 bis 48 Monaten und einer Förderquote zwischen 35 und 85 Prozent.
Mit der Initiative setzt das Ministerium einen Impuls für ein Umdenken im Bauwesen, hin zu einer Vereinfachung des Normendschungels und zu einer Entbürokratisierung.
Details: Inhaltlich sollen mehrere Pilotprojekte im Bestand und im Neubau begleitet werden, mit geografischer Verteilung in Österreich und Fokus auf das Bauen im Bestand. Dabei sind Abweichungen vom bestehenden normativen und rechtlichen Rahmen ausdrücklich möglich, sofern die Erreichung der wesentlichen Schutzziele – etwa Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Barrierefreiheit oder Energieeinsparung – nachweislich gewährleistet ist.
Die Ausschreibung folgt fünf Leitprinzipien: Qualität, Einfachheit, Flexibilität, Nachhaltigkeit und Leistbarkeit. Erwartet werden unter anderem konkrete Vorschläge zur Vereinfachung von Bauvorschriften und Bewilligungsverfahren, ein Maßnahmenkatalog mit hohem Replikationspotenzial sowie eine transparente Wissensplattform zur systematischen Aufbereitung der Ergebnisse.
Die Einreichfrist endet am 7. Mai 2026. Voraussetzung für eine Antragstellung ist ein verpflichtendes Vorgespräch mit der FFG, das spätestens bis 26. März 2026 stattgefunden haben muss.
Wohnungen werden wieder kleiner
Laut einer aktuellen Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) zeichnet sich auf dem deutschen Wohnungsmarkt eine strukturelle Wende ab: Die durchschnittliche Wohnungsgröße stagniert nicht nur, sie dürfte künftig wieder sinken. Damit endet ein jahrzehntelanger Wachstumstrend.
Seit 1965 war die durchschnittliche Wohnfläche von rund 69 auf etwa 94 Quadratmeter gestiegen. Parallel dazu hat sich die Wohnfläche pro Person mehr als verdoppelt. Steigende Einkommen, höhere Komfortansprüche und günstige Finanzierungsmöglichkeiten hatten diesen Trend lange getragen.
Seit etwa 2005 zeigt sich jedoch eine Gegenbewegung. Neubauwohnungen werden im Schnitt kleiner, was sich zunehmend auch im Gesamtbestand niederschlägt. Bis 2050 prognostiziert das DIW einen Rückgang der durchschnittlichen Wohnfläche auf rund 88 Quadratmeter.
Als zentrale Ursachen nennt die Studie den demografischen Wandel – insbesondere die Zunahme von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten – sowie deutlich gestiegene Bau- und Immobilienpreise. Größere Wohnungen werden für viele Haushalte finanziell schwieriger realisierbar, gleichzeitig reagieren Projektentwickler mit kompakteren Grundrissen auf die veränderte Nachfrage.
Die Entwicklung gilt als Indiz für eine strukturelle Anpassung des Wohnungsmarktes an wirtschaftliche Rahmenbedingungen und veränderte Haushaltsstrukturen.
(WERBUNG)
Wohnraummobilisierung: So werden Flächen frei
Ein Blick nach Deutschland zeigt, wie man Wohnfläche ganz ohne Neubau schafft. Die kommunale Wohnungsgesellschaft ProPotsdam richtet sich mit dem sogenannten Wohnflächenbonus gezielt an Mieterinnen und Mieter, die allein oder zu zweit in großen Wohnungen leben, etwa nachdem Kinder ausgezogen sind. Wer bereit ist, in eine kleinere Wohnung aus dem Bestand zu wechseln, erhält finanzielle Unterstützung. Dazu zählen Mietnachlässe für die neue, kleinere Wohnung sowie Zuschüsse zu den Umzugskosten.
Das Ziel ist klar: Größere Wohnungen sollen für Haushalte mit höherem Platzbedarf, insbesondere Familien mit Kindern, frei werden. Gleichzeitig profitieren die umziehenden Personen von geringeren Miet- und Betriebskosten sowie von einer Wohnungsgröße, die besser zur aktuellen Lebenssituation passt.
Seit Einführung des Programms im Jahr 2011 konnten auf diese Weise mehr als 260 Wohnungswechsel angeregt werden. Das Modell zeigt, dass soziale Wohnungsunternehmen durch aktive Bestandssteuerung und gezielte Anreize zur besseren Flächennutzung beitragen können.
21 m² als Anfang
Modulares Wohnen zum Weiterbauen: Mit einem 21 Quadratmeter großen Wohnmodul präsentieren Holcim und das Architekturbüro Elemental einen kompakten Kern für leistbares Wohnen. Das Basismodul enthält Küche, Bad sowie sämtliche technische Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom. Es ist als vollständige, sofort nutzbare Einheit konzipiert, die sich modular erweitern lässt.
Das Konzept knüpft an den von Elemental entwickelten Ansatz des „inkrementellen Wohnens“ an. Bewohnerinnen und Bewohner erhalten zunächst eine solide Grundstruktur und bauen diese je nach finanziellen Möglichkeiten und individuellem Bedarf schrittweise aus. Die Konstruktion berücksichtigt Brandschutz- und Erdbebenanforderungen. Perforierte Außenwände unterstützen in tropischen Klimazonen die natürliche Belüftung und passive Kühlung.
Elemental-Gründer Alejandro Aravena verfolgt diesen Ansatz seit Jahren, unter anderem im chilenischen Sozialwohnungsprogramm „Quinta Monroy“. In Chile wurden auf dieser Basis bereits rund 4.000 kostengünstige Häuser realisiert. Ziel ist es, mit begrenzten Mitteln strukturell hochwertige Gebäude zu errichten, die langfristig wachsen können.
Das Modul versteht sich damit nicht als fertiges Endprodukt, sondern als Ausgangspunkt für selbstbestimmte Wohnentwicklung – mit dem Anspruch, Geschwindigkeit, Wirtschaftlichkeit und soziale Teilhabe zu verbinden.
London will Wien werden
Die City Hall in London hat ein neues, ehrgeiziges Wohnungsbau-Programm angekündigt, das sich am Wiener Modell für sozialen Wohnungsbau orientiert. Um den seit Jahren stockenden Wohnungsmarkt in der britischen Hauptstadt anzukurbeln, stellt der Staat über 25 Jahre lang Kredite in Höhe von insgesamt 1,5 Milliarden Pfund zu extrem niedrigen Zinsen von 0,1 % zur Verfügung, die vor allem an Wohnungsbaugenossenschaften ausgegeben werden sollen. Ziel ist es, sowohl den Bau von bezahlbaren als auch marktüblichen Wohnungen wieder in Gang zu bringen und bislang blockierte Bauflächen zu aktivieren.
Das Wiener Modell wird in Medien als Goldstandard zitiert, weil in Österreichs Hauptstadt gemeinnützige Wohnungsgenossenschaften rund 40 % des Wohnungsbestands besitzen und meist 25 % unter Marktpreisen vermietet werde. Londoner Mieten liegen im Vergleich deutlich höher, und die Stadt hofft, durch günstige Finanzierung und weitere Reformen wie die Zusammenlegung von Mieten (rent convergence) einen ähnlichen Effekt zu erzielen – also mehr Wohnraum zu schaffen, der dauerhaft für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich bleibt.
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