NEWSLETTER 2 / 2026
INHALT
Leistbar für ältere menschen
Die Stadt ist berühmt. Für ihre Geschichte und ihre unglaublichen Wohnungspreise: London. In diesem Moloch, in der steigende Mieten und soziale Isolation zunehmend zusammenfallen, setzt das Appleby Blue Almshouse ein bewusstes Gegenmodell. Der Neubau in Bermondsey richtet sich an ältere Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln und verbindet leistbares Wohnen mit einem klaren gesellschaftlichen Konzept.
Entworfen von Witherford Watson Mann Architects, greift das Projekt die historische Typologie des Almshouse auf, das ist eine traditionelle britische Wohnform, die man am ehesten als gemeinnützige, dauerhaft leistbare Wohnanlagen für Bedürftige beschreiben kann, die schon im Mittelalter durch Stiftungen, Kirchen oder private Wohltäter finanziert wurden.
Und dieses Projekt übersetzt das Almshouse nun in die Gegenwart. Statt anonymem Geschoßwohnungsbau entstand eine überschaubare Anlage mit 57 Wohnungen für Menschen ab 65 Jahren, organisiert um gemeinschaftliche Höfe, Wege und Aufenthaltsbereiche. Diese räumliche Struktur fördert Begegnung, Sichtbarkeit und informelle Unterstützung im Alltag.
Die Architektur selbst bleibt dabei bewusst zurückhaltend. Ziegel als dominierendes Material, klare Volumen und sorgfältig proportionierte Freiräume schaffen eine robuste, langlebige Struktur. Gleichzeitig ermöglichen die Dachgärten, Terrassen und geteilten Einrichtungen ein Maß an sozialer Teilhabe, das über das reine Wohnen hinausgeht. Interessant für österreichische Verhältnisse: Nur 11 Einheiten sind Rollstuhlgerecht.
Bemerkenswert ist die Kombination aus niedrigen Wohnkosten und hoher räumlicher Qualität. Die Wohnungen kosten rund 850 Pfund monatlich, liegen damit bewusst unter dem Marktniveau und werden vielfach durch staatliche Zuschüsse wie Housing Benefit so ergänzt, dass sie für einkommensschwächere ältere Menschen tatsächlich leistbar bleiben.
Betrieben wird die Anlage von der traditionsreichen Stiftung United St Saviour’s Charity, finanziert wurde sie über ein hybrides Modell aus Charity-Mitteln, kommunaler Unterstützung und Beiträgen eines privaten Entwicklers im Rahmen einer städtebaulichen Verpflichtung.
Fotos: Appleby Blue
ARGE EIGENHEIM NEWS
Gemeinnütziger Wohnbau als Konjunkturanker
Foto: NLK Pfeffer
Der gemeinnützige Wohnbau erweist sich in Niederösterreich nicht nur als sozialpolitisches Instrument, sondern als tragende Säule der regionalen Wirtschaft. Das belegt der erste Teilbericht der Studie „Gemeinnütziger Wohnbau in Niederösterreich“, der Ende März 2026 im Rahmen vorgestellt wurde. Die Untersuchung zeigt deutlich: Investitionen in den gemeinnützigen Wohnbau schaffen Wertschöpfung, sichern Arbeitsplätze und wirken stabilisierend auf die Baukonjunktur.
Messbarer Wirtschaftsfaktor mit hoher Hebelwirkung
Laut Studie tragen die 28 gemeinnützigen Bauvereinigungen in Niederösterreich rund 0,4 Prozent zur gesamten Wirtschaftsleistung des Bundeslandes bei. Besonders deutlich wird der Effekt durch die starke Hebelwirkung öffentlicher Mittel: Ein Euro Wohnbauförderung löst Investitionen von bis zu 4,3 Euro aus und generiert rund 1,6 Euro an Wertschöpfung innerhalb Niederösterreichs.
Studienleiter Wolfgang Schwarzbauer (Leiter des Forschungsbereichs regionale Wirtschaftspolitik und Außenwirtschaft bei Eco Austria) spricht von einem klaren konjunkturellen Stabilisierungseffekt: „Der gemeinnützige Wohnbau wirkt als verlässlicher Anker für die Bauwirtschaft und regionale Strukturen. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten entfaltet diese Kontinuität ihre volle Wirkung.“
Arbeitsplätze, die in der Region bleiben
Neben der Wertschöpfung hebt die Studie vor allem die Beschäftigungseffekte hervor. Die Tätigkeit der GBV sichert jährlich über 5.100 Beschäftigungsverhältnisse – vom Bau‑ und Baunebengewerbe bis hin zu den Bauvereinigungen selbst. Besonders profitieren klein‑ und mittelstrukturierte Betriebe, die stark regional verankert sind.
Auch die regionale Bindung der wirtschaftlichen Effekte ist hoch: Rund 75 Prozent der Wertschöpfung verbleiben in Österreich, knapp 40 Prozent direkt in Niederösterreich. Damit wirkt der gemeinnützige Wohnbau weit über einzelne Projekte hinaus als Impulsgeber für lokale Wirtschaftskreisläufe.
Landesrätin Christiane Teschl‑Hofmeister unterstrich die doppelte Bedeutung der Wohnbauförderung: „Gemeinnütziger Wohnbau ist sozialpolitisch unverzichtbar, aber auch wirtschaftlich ein entscheidender Faktor. Die vorliegenden Zahlen zeigen klar, dass Investitionen in diesen Bereich Arbeitsplätze sichern und regionale Wertschöpfung stärken.“ Im Jahr 2025 stelle das Land Niederösterreich dafür eine Rekordsumme von 952 Millionen Euro an Wohnbauförderungsmitteln bereit – ein bewusstes Signal für Stabilität und Investitionssicherheit.
Weitere Studien folgen
Für Christian Rädler (Obmann der GBV‑Landesgruppe Niederösterreich) ergibt sich aus den Ergebnissen ein klarer Handlungsauftrag: „Die Studie bestätigt, dass gemeinnütziger Wohnbau Regionalität lebt und wirtschaftliche Stabilität schafft. Um diese Wirkung zu sichern, brauchen wir dauerhaft hohe Investitionen, eine konsequente Zweckwidmung der Wohnbausteuer sowie weitere Schritte zur Deregulierung und Verfahrensbeschleunigung.“
Der nun präsentierte Bericht ist Teil eins einer dreiteiligen Studie. Im zweiten Quartal 2026 folgt ein Vergleich unterschiedlicher wohnpolitischer Instrumente. Der dritte Teil wird sich mit den Auswirkungen der Sanierungstätigkeit auf Energiekosten befassen – ein Bereich, in dem die Datenlage derzeit noch als herausfordernd gilt.
Schon jetzt zeigt sich jedoch: Gemeinnütziger Wohnbau ist weit mehr als Wohnraumschaffung – er ist ein stabilisierender Wirtschaftsmotor mit langfristiger Wirkung.
Meinung VON HELMUT PUCHEBNER
Fixzinsvereinbarungen?
Immer wieder werden politische Forderungen vorgebracht, dass im Interesse der Mieter von GBV diese verpflichtet werden, Fixzinsvereinbarungen abzuschließen. Nur ist diese Forderung nicht durchdacht:
Soweit der Vertragsabschluss in einer Niederzinsphase erfolgt, hat diese Forderung durchaus Charme – in einer Hochzinsphase bringt eine Fixzinsvereinbarung bei längerer Laufzeit – und Finanzierungsdarlehen werden in der Regel mit einem Rückzahlungszeitraum bis zu etwa 30 Jahren abgeschlossen – wahrscheinlich einen nicht zu übersehenden Nachteil für die Mieter mit sich!
13 Abs.1 ERVO zum WGG legt fest, nach welchen Grundsätzen eineGBVZinsenvereinbarungen zu treffen hat; das bedeutet auch, dass Nachverhandlungen zu führen sein werden, sofern die geforderte Angemessenheitsgrenze nicht erreicht wird, wobei die Einhaltung dieser Verpflichtung auch der Gebarungsprüfung der GBV unterliegt.
Es muss also im Interesse der Mieter dem unternehmerischen Verantwortungsbereich der GBV überlassen bleiben, zu welchen Konditionen Baufinanzierungen vereinbart werden.
Es gäbe auch die Möglichkeit, einen Zinscap in Erwägung zu ziehen. Dieser ist aber ein „spekulatives Produkt“, welches nach meiner Ansicht im WGG keine Deckung findet, weil ja ein Cap bis zu einer gewissen Höchstgrenze ein Ansteigen der Zinsen zulässt und es erst danach begrenzt. Dafür ist auch ein Entgelt zu bezahlen, welches nach dem Kostendeckungsprinzip den Mietern weiter zu verrechnen wäre, was auch bedenklich im Sinne des WGG ist.
Die Länder könnten aber überlegen, eine weitere Förderungsschiene zu eröffnen (ähnlich wie die Bürgschaft), um bei Bedarf die Finanzierung eines Cap-Zuschlages (nicht jedoch des überschreitenden Zinsenaufwandes – was zu großer Belastung führen könnte) zu übernehmen.
Ceterum censeo: Inwieweit es hierbei zu einer wesentlichen Einschränkung der dringend für den Wohnungsneubau/Sanierung benötigten Mittel kommen könnte, wäre natürlich zu prüfen. Sofern dadurch die hierfür benötigten Mittel beschränkt würden, kann meiner Ansicht nach diese Förderungsschiene nicht empfohlen werden.
Hinter dem früheren Pseudonym „Cato mj“ steckt Helmut Puchebner. Er schreibt kritisch für den Newsletter der ARGE Eigenheim.
Foto: privat
Terra übergibt geförderte Wohnanlage in Göllersdorf
Mit der Übergabe der Wohnhausanlage Am Wehrgraben 126 hat Terra ein weiteres Projekt im geförderten Wohnbau erfolgreich abgeschlossen. Die 19 Wohneinheiten sind vollständig vergeben und wurden im Modell „Miete mit Kaufoption“ realisiert, das nach fünf Jahren den Erwerb von Eigentum ermöglicht.
Das Projekt wurde mit Mitteln der Niederösterreichischen Wohnbauförderung errichtet und unterstreicht die Bedeutung qualitätsvollen, leistbaren Wohnraums für die regionale Entwicklung. Die dreigeschoßige Anlage umfasst 2‑ bis 4‑Zimmer‑Wohnungen mit 51 bis 94 m² sowie privaten Freibereichen. Eine kompakte Bauweise, hohe Ausführungsqualität und die Einbindung in die bestehende Ortsstruktur kennzeichnen das Projekt.
Fotos: Josef Herfert
BRANCHEN NEWS
Ein Spielplatz aus dem 3D-Drucker
Ein Outdoor‑Spielraum, der gedruckt wird – was nach Zukunftsvision klingt, ist in Ji’nan, China, Realität.
Der gesamte Park gliedert sich in mehrere Themenbereiche, darunter ein All‑Age Boulder Bereich, ein Wasserspielbereich sowie ein Waldgarten. Spielangebote wie Schaukeln, Rutschen, Klettertunnel und Seilstrukturen sind direkt in eine Landschaft aus Felsen, Sand und Vegetation integriert. Bewegung, Wahrnehmung und Naturerfahrung stehen dabei gleichwertig im Fokus. Die zentralen Spiel‑ und Kletterstrukturen wurden als monolithische Betonformen additiv gefertigt. Ihre geschichteten Oberflächen erinnern an natürliche Canyonlandschaften und machen den Entstehungsprozess sichtbar. Abgerundete Kanten, integrierte Stufen, Sitzflächen und Rutschen verbinden Sicherheit, Funktionalität und Spielwert. Die robusten Strukturen sind für intensive Nutzung ausgelegt und zeigen, wie digitale Bauverfahren langlebige Architektur im öffentlichen Raum ermöglichen können.
FOTOS: Hu Yihao, XISUI Design; Zhou Sheng, CHENIN Visual/V2com
EU‑Parlament beschließt Leitlinien gegen die Wohnungskrise
Am 10. März 2026 hat das Europäische Parlament erstmals einen umfassenden Initiativbericht zur Wohnungskrise in der Europäischen Union angenommen. Der Bericht „On the housing crisis in the European Union with the aim of proposing solutions for decent, sustainable and affordable housing“ definiert leistbaren, hochwertigen und nachhaltigen Wohnraum als politische Priorität auf EU‑Ebene und dient als Grundlage für den geplanten European Affordable Housing Plan der EU‑Kommission.
Der Bericht ist rechtlich nicht bindend, setzt jedoch klare politische Leitlinien. Er fordert unter anderem bessere Finanzierungsbedingungen, den Abbau bürokratischer Hürden sowie eine stärkere Koordinierung der Wohnbaupolitik. Ziel ist es, die Voraussetzungen für eine deutliche Ausweitung des leistbaren Wohnungsangebots in den Mitgliedstaaten zu schaffen.
Hintergrundinfos und Unterlagen zu dem Thema:
Zusammenfassung der Studien über den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum in der EU
(WERBUNG)
Minihaus ersetzt Parkplatz
Auf einem ehemaligen Parkplatz für nur drei Autos ist in Karlsruhe ein dreigeschossiges Minihaus entstanden, das heute einer vierköpfigen Familie als Zuhause dient. Wo früher PKWs standen, wird der knappe Stadtraum so zum Wohnen verdichtet.
Das Haus steht auf einer Grundfläche von rund 40 Quadratmetern und wurde konsequent in die Höhe gebaut. Entworfen von der Architektin Ulrike Fischer, nutzt das Gebäude den vorhandenen Platz effizient aus und macht sichtbar, welches Potenzial in bislang übersehenen Restflächen steckt. Statt neuer Baugebiete am Stadtrand wurde bestehende Fläche innerhalb der Stadt nachgenutzt.
Außerdem wurde bewusst auf eine Unterkellerung verzichtet, wodurch die Fundamentierung des Gebäudes mit sehr geringem Materialeinsatz und wenig Erdaushub umgesetzt werden konnte. Bereits auf dem Grundstück vorhandene Baustoffe, wie beispielsweise Pflastersteine, fanden im Hof erneut Verwendung.
Video des SWR
(WERBUNG)
Günstigere Energieklassen sind gefragter
Eine aktuelle Datenanalyse zeigt, dass sich die Nachfrage nach Wohnungen deutlich auf mittlere Energieeffizienzklassen konzentriert. Wohnungen der Energieklasse C verzeichneten bei der Untersuchung überdurchschnittlich viele Suchanfragen, obwohl sie nur einen vergleichsweise geringen Anteil am Gesamtangebot ausmachen. Gleichzeitig liegen ihre Preise rund ein Drittel unter jenen von Wohnungen der höchsten Energieklasse A. Analysiert wurden Eigentumsheime auf Basis von rund 132.000 Inseraten auf ImmoScout24.
Während der Angebotsanteil von Wohnungen der Klassen A++, A+ und A zuletzt gestiegen ist, bleibt das Interesse in diesem Segment begrenzt. Der Preisunterschied zu den Klassen B und C beträgt mehrere hundert bis über 2.000 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend entfallen nur wenige Suchanfragen auf die höchsten Energieeffizienzklassen.
Auch Wohnungen der Energieklasse D weisen eine höhere Nachfrage als ihr Angebotsanteil auf. Im Gegensatz dazu bleiben Objekte mit niedriger Energieeffizienz der Klassen E, F und G trotz deutlich geringerer Quadratmeterpreise vergleichsweise selten nachgefragt.
Die Ergebnisse verdeutlichen, dass Energieeffizienz beim Wohnungskauf zwar ein relevantes Kriterium ist, der Markt jedoch stark preisgetrieben bleibt. Besonders gefragt sind jene Segmente, in denen Energiekennwert und Kaufpreis in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.
Recht von Roland Weinrauch
Ausbau oder Aufbau? OGH klärt Reichweite einer Dachboden-Zustimmung
Was ist passiert?
In einem Mehrparteienhaus wollte die Eigentümerin eines Dachbodenobjekts den gesamten Dachraum ausbauen. Vorgesehen war ein umfassendes Bauvorhaben: das bestehende Dach sollte abgetragen und neu errichtet werden, inklusive Dachterrassen und der Anhebung von Dach und Kaminen. Für dieses Projekt lag bereits eine rechtskräftige Baubewilligung vor.
Zwei Wohnungseigentümer des Hauses lehnten insbesondere die Errichtung der Dachterrassen sowie die Anhebung des Daches und der Kamine ab. Sie beriefen sich darauf, dass sie diesen Maßnahmen nie zugestimmt hätten. Zwar enthielt der Wohnungseigentumsvertrag aus dem Jahre 2005 eine Vorwegzustimmung zum Ausbau ungenützter Dachbodenräume. Nach Ansicht der klagenden Wohnungseigentümer deckte diese Zustimmung nur einen Innenausbau, nicht aber strukturelle Änderungen am Dach. Sie begehrten daher die Unterlassung der geplanten Baumaßnahmen.
Die Frage, ob neben dem Innenausbau auch der Aufbau von der Zustimmungserklärung gedeckt ist, gelangte schließlich zum OGH.
Wie ist die Rechtslage?
Zur Beurteilung, ob das Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehren der Kläger berechtigt ist, beschäftigte sich der OGH mit zwei Vorfragen. Einerseits, ob eine Genehmigungsbedürftigkeit, andererseits eine Eigenmacht der Änderung vorliegt.
Der OGH betonte zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nur dann eigenmächtig und rechtswidrig handelt, wenn er Änderungen am allgemeinen Teil ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer durchführt. Dies bedeutet wiederum, dass es bei Vorliegen einer wirksam vertraglich vereinbarten Vorwegzustimmung, wie im gegenständlichen Fall in einem Wohnungseigentumsvertrag, keiner weiteren Zustimmung zu einem späteren Zeitpunkt bedarf. Entscheidend war daher, wie die Vertragsbestimmung aus dem Jahr 2005 auszulegen ist.
Die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Vorwegzustimmung erlaubte ausdrücklich den „Ausbau der Dachbodeneinheiten zu Wohnungen und/oder Büros“. Auch verpflichteten sich die Parteien, alle notwendigen Bewilligungen gemeinsam zu beantragen, auf Einwendungen im Baubewilligungsverfahren zu verzichten und erforderliche Liegenschaftsanteile für die Nutzwertneufestsetzung unentgeltlich abzutreten.
Der OGH stellte klar, dass solche Vertragsbestimmungen nach den allgemeinen Auslegungsregeln (§§ 914 f ABGB) zu interpretieren sind. Dabei kommt es auf den objektiven Erklärungswert an, d.h. wie die Vereinbarung über den Dachbodenausbau bei sachlicher Betrachtung zu verstehen ist.
Nach Auffassung des OGH durfte die Beklagte davon ausgehen, dass der Begriff „Ausbau“ auch Maßnahmen umfasst, die bei einem zeitgemäßen Dachbodenausbau typischerweise anfallen. Dazu gehört nach allgemeinem Sprachgebrauch auch eine Erhöhung der Dachkonstruktion, wenn dadurch die Nutzbarkeit des Dachraums ermöglicht oder verbessert wird. Da die Dachterrassen zudem nicht auf neuen Flächen, sondern innerhalb des bestehenden Dachbodenbereichs geplant waren, fielen auch diese unter die erteilte Zustimmung.
Der OGH sah daher keine Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsparteien im Jahr 2005 eine enge, rein innenraumbezogene Auslegung des Begriffs „Ausbau“ beabsichtigten. Die Vorwegzustimmung im Wohnungseigentumsvertrag umfasste daher sowohl den Aus- als auch den Aufbau.
Schlussfolgerung
Mit der Entscheidung zu 5 Ob 173/24p zeigt der OGH, dass eine im Wohnungseigentumsvertrag erteilte Vorwegzustimmung unter anderem am allgemeinen Sprachgebrauch zu messen ist. Wurde der Ausbau eines Dachbodens samt aller dafür erforderlichen Maßnahmen ausdrücklich bewilligt, umfasst dies regelmäßig auch bauliche Veränderungen an der Dachkonstruktion, einschließlich Anhebung von Dach und Kaminen sowie der Errichtung von Dachterrassen.
Für Wohnungseigentümer bedeutet das: Wer bauliche Änderungsrechte vertraglich einräumt, bindet sich und seine Rechtsnachfolger. Spätere Einwände sind nur dann möglich, wenn die geplanten Maßnahmen die vertraglichen Grenzen überschreiten. Es empfiehlt sich daher im Einzelfall, bei Vorwegzustimmungen eine genauere Regelung zu Ausbau- bzw. Umbauarbeiten aufzunehmen, um allfällige weitreichende Auslegungen zu vermeiden. Für ausbauwillige Eigentümer schafft die Entscheidung hingegen Klarheit: Eine gut formulierte Vorwegzustimmung kann erhebliche rechtliche Sicherheit für umfangreiche Bauvorhaben bieten.
Autor: Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch, LL.M.
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